Blog Imobiliário Feira dos Imóveis

A grande tendência do mercado imobiliário brasileiro segue em direção aos condomínios fechados. Os condomínios são uma realidade para investidores e para inúmeras famílias, principalmente das classes A e B. Há alguns anos essas famílias encontram nos condomínios fechados características que mesmo os bairros mais tradicionais não tem mais como oferecer.

Além da possibilidade de construir a casa dos sonhos, os condomínios fechados oferecem uma série de vantagens para quem opta por um lote ou uma casa em um destes empreendimentos. São pelo menos 10 grandes motivos:

QUALIDADE DE VIDA

Os condomínios proporcionam uma vida saudável às famílias desde as crianças até os mais idosos. Os terrenos são bem maiores que os encontrados nos centros urbanos e propiciam a construção de casas mais espaçosas e confortáveis.

SEGURANÇA

Na maioria dos condomínios fechados existe um serviço de segurança interna que atua 24 horas para assegurar a segurança de todos os moradores. As portarias possuem guaritas que controlam a entrada e saída das pessoas, além de segurança motorizada que percorre continuamente todas as ruas internas do condomínio.

CONVENIÊNCIA

Próximo aos condomínios, se desenvolvem centros comerciais com vários serviços de conveniência, delivery, restaurantes, caixas automáticos da rede bancária e inúmeros outras opções que oferecem toda comodidade aos moradores.

CUSTO X BENEFÍCIO

As taxas de condomínio são inferiores ao que se paga em um edifício de alto padrão nos grandes centros. Além disso, os condomínios fechados oferecem uma série de serviços por uma relação custo/benefício muito mais atrativa.

VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO

Os condomínios são uma realidade como opção de alto retorno de investimento. Os belos e exclusivos projetos arquitetônicos valorizam ainda mais o patrimônio de quem escolhe viver em um condomínio fechado.

LAZER TOTAL

Muitos condomínios oferecem ótima infra-estrutura de lazer, que vão desde trilhas de caminhadas e pistas de cooper até clubes completos com piscinas, quadras, salão de festas, academias e outros atrativos.

ESTILO DE VIDA

Os condomínios fechados chamam atenção pelo charme das construções e pelos belos jardins. Os espaços públicos como centros de convivência, praças e ruas são muito bem cuidados e encantam moradores e visitantes.

NATUREZA

Os condomínios fechados possuem grandes áreas verdes preservadas e oferecem a possibilidade de construir casas sem muros em terrenos espaçosos que se integram à natureza, condições que não são encontradas nos centros urbanos.

LIBERDADE ASSEGURADA

Deixar os filhos brincarem na rua é uma experiência que hoje só é permitida pelos pais dentro dos condomínios. Além disso, o contato com a natureza faz toda a diferença na educação e desenvolvimento das crianças.

CONVÍVIO FAMILIAR

Os condomínios colaboram muito com o convívio familiar por oferecer a pais e filhos áreas de lazer, centro de convivência e espaços de integração social entre a própria família e também entre os próprios vizinhos.

Hermano Lanza - Sena Empreendimentos Gerais

Acabe com dúvidas e veja como combater as mudanças irregulares.

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio. Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ:
Artigo 1336: “São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
- Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre
outros elementos que compõem a harmonia estética.
- A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades,
corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?
Um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio. Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores. Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO
Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
- Porta
- Cor das paredes internas e externas
- Forro ou teto
- Grade ou parapeito*
- Fechamento com vidros ou grades
- Telas de proteção**
- Películas de proteção nos vidros
- Toldos
- Ar-condicionado
- Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
- Colocar ou instalar varais
- Guardar bicicletas
- Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
- Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas
- Instalar antenas
- Trocar janelas ou vitrôs*
- Fechar a área de serviço**
- Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A
alteração de cor é alteração de fachada
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns
- Trocar a porta de entrada do apartamento*
- Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
- Trocar a porta do depósito
- Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
- Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
- Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
- Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
- Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembléia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais. Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada. De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado. Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração. Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembléia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS
Especialistas ouvidos dão dicas para os síndicos a fim de evitar problemas:
- Seja rigoroso e não abra exceções;
- Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa;
- Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada;
- Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras;

“Fonte: SíndicoNet - www.sindico.com.br”

Fique sabendo de quem é a responsabilidade na compra e venda de imóveis:

Proprietário vendedor paga:

- Taxa da corretagem da venda
- Certidões negativas pessoais e do imóvel

Comprador:

- ITBI
- Certidões negativas pessoais
- Escritura no cartório
- Registro do imóvel

Os questionamentos referentes à taxa denominada laudêmio surgem com maior freqüência após a temporada de férias de verão, quando as pessoas se interessam em adquirir imóveis litorâneos, pois trata-se de um tributo federal obrigatório, cobrado nas transações imobiliárias de compra e venda com escritura definitiva, que envolvam imóveis localizados em terrenos de Marinha ou em área dita “aforada”.

Sua criação remonta aos tempos coloniais, quando a totalidade das terras brasileiras pertenciam à Coroa portuguesa, que tinha interesse em promover a colonização do país, distribuindo porções do território nacional a quem se dispusesse a cultivá-las.

Em troca, cobrava uma contribuição, que pode ser comparada a um pedágio, por estes quinhões, que passaram a ser classificados como terras aforadas, fazendo com que todas as vezes que fossem comercializados, teria que ser pago o laudêmio, que sobrevive até hoje.

O que significa e como funciona o laudêmio?

A grande diferença decorre do fato da Coroa portuguesa não ser mais a dona destas áreas, sendo que no litoral grande parte de nossa orla pertence à Marinha, que recebe uma taxa de 5% do valor dos imóveis situados à beira-mar.

Os terrenos de Marinha compreendem toda a extensão localizada na zona litorânea, inclusive ilhas, considerada estratégicas desde 1831, compreendendo a faixa de terra localizada a 33 metros da maré mais alta, em relação à linha de preamar, que significa o ponto médio das marés observadas durante o ano.

No que se refere à propriedade destes imóveis, consta que a União Federal possui e detém apenas 30% dessas terras, enquanto a Igreja Católica possui 60%, ficando o restante com particulares e com herdeiros da família imperial brasileira.

Como exemplo de imóveis situados fora da orla litorânea, encontramos alguns prédios localizados próximos ao Pátio do Colégio, na cidade de São Paulo, e aqueles existentes na cidade de Petrópolis, cujo tributo reverte-se aos herdeiros de D. Pedro I, e em Minas Gerais, na cidade de Tombos, pertencentes à Igreja Católica.

Importante frisar que a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio, ao contrário dos demais encargos usuais da compra e venda, não é do comprador, mas do vendedor, bem como este somente será cobrado quando a transferência do domínio, ou seja, a propriedade de um imóvel, ocorrer mediante venda ou dação em pagamento, não sendo devido no caso de recebimento através de herança ou doação.

Outro detalhe interessante, de interesse jurídico, refere-se às previsões legais deste instituto, que foram preservadas no texto do novo Código Civil, em seu artigo 2038, que, além de proibir a constituição de novas, subordina as existentes às disposições do diploma legal anterior, cuja instituição decorre do aforamento denominado enfiteuse.

Não obstante a previsão legal existente, existem ações judiciais discutindo a legalidade do tributo. Uma delas refere-se aos moradores de Alphaville, conhecido condomínio nas cercarias de São Paulo, e outra de um edifício situado no bairro Ponta da Praia, na cidade de Santos, que já obtiveram sentenças favoráveis, mais ainda sem uma decisão final.

Mercado Imobiliário, Francisco Maia Neto, jornal Estado de Minas, Belo Horizonte-MG